Vous louez? vous vendez? quels diagnostics faire établir? par qui? sont-ils fiables? que faire en cas de problèmes(s)? autant de question auxquelles a répondu Me CIZERON au micro de France Bleu Loire Océan.
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Après la décision du Conseil Constitutionnel du 15 novembre 218, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) va être promulguée.
Cette loi apporte de nombreux changements dont certains concernent directement les copropriétés et seront applicables dès sa promulgation.
C’est notamment le cas concernant les colonnes montantes électriques.
La loi a pour ambition de mettre définitivement un terme au conflit qui opposait depuis plusieurs années les copropriétaires aux gestionnaires du réseau de distribution d’électricité (soit ENEDIS dans la quasi-totalité des cas) relativement à la propriété des colonnes montantes électriques qui équipaient les immeubles anciens.
Concrètement, il s’agissait de savoir qui d’ENEDIS ou des copropriétés était propriétaire de ces ouvrages et partant qui devait supporter les conséquences en cas de sinistre ou assumer la – lourde – charge financière des travaux inhérents à la remise aux normes de ces ouvrages qui était exigée lorsqu’il était nécessaire d’ajouter un nouveau point de livraison (en cas de création d’un nouveau logement par suite d’une division d’un lot, par exemple).
Désormais l’article 176 de la loi ELAN clarifie la situation en énonçant clairement que les colonnes montantes électriques mises en service avant la publication de la loi ELAN appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.
Pour autant, les copropriétés devront être vigilantes puisque la loi prévoit que ce transfert automatique de propriété n’entrera en vigueur qu’à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi ELAN.
Pour ne pas attendre un tel délai, il est fortement conseillé aux copropriétés de notifier au gestionnaire du réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de leur(s) colonne(s) montante(s) électrique(s), puisque la loi prévoit que dans cette situation, le transfert prend effet « à compter de la notification », étant ici précisé que ce transfert est effectué à titre gratuit et sans contrepartie pour le gestionnaire du réseau.
Même si un tel transfert apparaît incontestablement favorable aux copropriétés, il semble néanmoins préférable qu’une décision d’assemblée générale statue préalablement sur ce transfert pour que le syndic puisse le notifier sans risque de voir sa responsabilité mise en cause.
De plus, si le règlement de copropriété classe la ou les colonne(s) montante(s) électrique(s) équipant l’immeuble parmi les parties communes, une décision prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait s’imposer dans la mesure où cette décision de transfert s’apparente à un acte de disposition.
Enfin, la notification devra intervenir, au minimum, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une fois le transfert entré en vigueur, au plus tôt dès la notification de l’acceptation du transfert de propriété et au plus tard à l’issue du délai de deux après la promulgation de la loi ELAN, le concessionnaire du réseau sera seul responsable des colonnes montantes et de leurs travaux de remise aux normes.
Les servitudes immobilières: qu’est-ce qu’une servitude? quelles contraintes engendre une servitude? pour qui? peut-on la supprimer? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 1er mars 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.
Les troubles de voisinage: quand est-on en présence d’un trouble anormal? quelles actions? quelles solutions? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 19 mars 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.
Par un arrêt rendu le 14 septembre 2017 (Cass. civ. 3, 14 septembre 2017, n° 16-17.323) la Cour de Cassation vient confirmer l’évolution de sa jurisprudence en faveur de l’application de la garantie décennale aux désordres affectant des éléments d’équipement dès lors qu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, sans égard au fait que les travaux d’installation de cet élément puissent être, ou non, assimilés à la construction d’un ouvrage.
Cette solution, déjà appliquée dans un arrêt du 15 juin 2017 (Cass. civ. 3, 15 juin 2017, n° 16-19.640) semble remettre en cause la notion traditionnelle d’ouvrage, issue de la loi Spinetta (Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978), comme critère d’application de la garantie décennale des constructeurs.
En effet, traditionnellement, la garantie décennale pouvait s’appliquer à des désordres affectant les éléments d’équipements s’ils rendaient l’ouvrage impropre à sa destination, mais encore fallait-il que leur installation puisse s’assimiler à la notion d’ouvrage, à défaut de quoi, les juridictions excluaient systématiquement la garantie décennale (Cass. civ. 3, 10 décembre 2003, n° 02-12.215).
En censurant les Cours d’Appel qui avaient pris soin de préciser que les travaux d’installation des éléments défectueux (pompe à chaleur pour la décision 15 juin 2017 et insert de cheminée pour la décision du 14 septembre 2017) n’étaient pas assimilables à la construction d’un ouvrage pour rejeter l’application de la garantie décennale, la Haute Juridiction ne fait plus de cette notion d’ouvrage un critère d’application de la garantie, et partant, étend donc considérablement son champ d’application.
Ainsi, et sous réserve des prochaines décisions à venir qui pourront confirmer cette évolution de la jurisprudence, il apparaît désormais possible d’envisager l’application de la garantie décennale – et donc le bénéfice de l’assurance obligatoire – pour des éléments d’équipement au seul motif que les désordres qui les affectent rendent l’ouvrage dans son ensemble, impropre à sa destination.
A voir ou à revoir, l’intervention de Me CIZERON sur le thème de la colocation dans l’émission “9h50 le Matin” du 24 avril 2017, sur France 3 Pays de la Loire: https://www.youtube.com/watch?v=MthutVqj2vo
Dans un arrêt rendu le 26 janvier 2017 (Cass. civ. 3, 26 janvier 2017, n° 15-27.580, FS-P+B+R) la Cour de Cassation préciser que la prescription biennale de l’article 218-2 du code de la consommation n’avait pas vocation à s’appliquer pour l’action du bailleur professionnel contre son locataire.
Pour mémoire, l’article 218-2 du code de la consommation prévoit que: “‘action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.”
Dans l’affaire soumise à la Haute Juridiction, un Tribunal d’Instance s’était appuyé sur cette disposition pour déclarer prescrite l’action en paiement d’un bailleur contre son locataire qui avait été introduite plus de deux ans après l’exigibilité des sommes réclamées, au motif que le bailleur était un professionnel dont le contrat de location devait s’analyser en un contrat de fourniture de service.
A tort, selon la Cour de Cassation qui rappelle que le bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, obéit à des règles spécifiques, lesquelles sont exclusives du droit de la consommation et qu’en conséquence, l’action du propriétaire bailleur était soumise au délai de prescription triennal de l’article 7-1 de ladite loi, nonobstant sa qualité de bailleur professionnel.
Rappelons que la loi ALUR du 27 mars 2014 avait déjà instauré un délai de prescription spécifique pour les actions dérivant d’un contrat de location, réduit à 3 ans au lieu du délai de 5 ans de droit commun précédemment applicable.
La Cour de Cassation vient préciser que ce nouveau délai triennal n’avait pas lieu d’être encore réduit d’une année en fonction de la qualité du bailleur.
Ecoutez, ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON dans l’émission “Les Experts” sur France Bleu Loire Océan du 16 août 2016: https://www.francebleu.fr/emissions/les-experts/loire-ocean/fb-loire-ocean-les-experts-15