À titre liminaire, il convient de rappeler que les règles de répartition des charges en copropriété sont décrites à l’article 10 de la loi du 10 juillet et que ces règles sont d’ordre public.
En conséquence, toute clause d’un règlement de copropriété qui ne respecterait pas ces règles pourrait être déclarée nulle et non écrite par un Tribunal (article 43 de la loi du 10 juillet 1965).
Si une copropriété veut modifier une clause de répartition des charges pour la mettre en conformité avec les règles impératives de l’article 10 précité, la décision devra être prise par l’assemblée générale et la majorité applicable dépendra de la date du règlement de copropriété.
Si le règlement de copropriété est antérieur à la loi du 10 juillet 1965, alors il possible de voter cette modification à la majorité simple de l’article 24 puisqu’il s’agira, ni plus ni moins, qu’une « adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement » (article 24-f) de la loi du 10 juillet 1965).
Par contre, si le règlement de copropriété est postérieur à la loi du 10 juillet 1965 alors la règle de l’unanimité pour la modification de la répartition des charges prévues à l’article 11 de cette même loi, s’impose : « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires »
Dans cette dernière hypothèse s’il n’est pas envisageable d’obtenir l’unanimité de tous les copropriétaires, il est encore possible d’adapter les actions à mener en fonction des circonstances.
Ainsi par exemple si l’unanimité n’est pas envisageable, non pas en raison d’une ou de plusieurs oppositions, mais uniquement en raison de l’absence d’un ou de plusieurs copropriétaires, alors il est possible de proposer à l’assemblée générale de considérer la résolution modifiant cette clé de répartition de charges comme étant adoptée, alors même que l’unanimité de tous les copropriétaires n’aura pas été obtenue compte tenu des absents.
Il faut bien avoir conscience du risque encouru en procédant ainsi puisque la copropriété s’expose à un recours en annulation de cette résolution modifiant la répartition des charges sans avoir recueilli l’unanimité requise par l’article 11 précité.
Cependant, cette solution offre un double avantage :
- d’abord, si aucun un recours n’est engagé contre cette décision dans le délai de 2 mois de l’article 42 du 10 juillet 1965 alors la modification de la clé de répartition sera définitive et elle ne pourra plus être remise en cause ;
- ensuite, si un recours est engagé, alors la copropriété pourra s’en saisir pour demander au tribunal l’annulation de la clé de répartition des charges prévue au règlement de copropriété sur le fondement de 43 de la loi du 10 juillet 1965 puisque cette clause ne respecte pas les principes de répartition prévus par l’article 10 de cette même loi, et ainsi contourner l’obstacle de l’unanimité pour imposer judiciairement la modification de cette répartition.
En conclusion, avec une analyse in concreto de la situation, malgré la règle de l’unanimité de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, il est toujours possible de trouver une solution pour imposer une modification de répartition des charges si cette modification est justifiée par la nécessité d’une mise en conformité.