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20
Juin

La rupture conventionnelle est une perte d’emploi permettant au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois en cas de congé.

Cass. civ. 3, 9 juin 2016, n° 15-15.175, FS-P+B

La Cour de Caimages (1)ssation vient de préciser que le locataire dont le contrat de travail avait pris fin par suite d’une rupture conventionnelle est dans une situation de « perte d’emploi » au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l’application d’un délai de préavis réduit à un mois en cas de congé.

En statuant ainsi, la Cour casse l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Pau qui avait exclu la possibilité d’une réduction du préavis au cas d’une rupture conventionnelle en estimant que la liste des cas pour bénéficier d’une telle réduction était limitative et d’interprétation stricte.

Il y a donc désormais lieu de faire la distinction entre la démission, acte unilatéral du salarié/locataire, laquelle ne permet pas de bénéficier de la réduction du délai de préavis (pour un exemple récent : Cour d’Appel de Rennes, 23 avril 2014, RG : 13/00027) et la rupture conventionnelle, qui suppose nécessairement l’accord de l’employeur, laquelle est une « perte d’emploi » au sens de l’article 15 précité.

Une telle précision est utile compte tenu du succès rencontré par la rupture conventionnelle comme mode de résiliation du contrat de travail.

16
Juin
09
Juin

LOI CARREZ: LE DELAI DE L’ACTION EN DIMINUTION EST UN DELAI DE FORCLUSION QUI N’EST PAS SUCEPTIBLE DE SUSPENSION

loi CARREZCass. civ. 3, 2 juin 2016, n° 15-16.967, FS-P+B

Par cet arrêt la Cour de Cassation vient de préciser que le délai d’un an qui commence à courir à compter d’une vente immobilière, pour engager l’action en diminution du prix prévue par la loi CARREZ est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible d’être suspendu pendant le cours d’opérations d’expertise judiciaire, à la différence d’un délai de prescription.

Dans le cas d’espèce, après avoir acquis le 13 octobre 2009 un lot de copropriété, les demandeurs avaient sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire selon une ordonnance rendue le 7 octobre 2010, pour s’assurer du caractère contradictoire de l’erreur de mesurage dont ils s’estimaient victimes.

Après la clôture des opérations d’expertise dont les conclusions leur étaient favorables, les acquéreurs ont engagé leur action en diminution du prix selon une assignation délivrée le 11 octobre 2011, soit près de 2 ans après la vente, mais surtout 1 an et 4 jours après l’ordonnance de référé.

Par application combinée des articles 2239 et 2244 du code civil, Le délai de forclusion ne pouvant qu’être interrompu, un nouveau délai d’un an avait recommencé à courir à compter de l’ordonnance désignant l’expert, sans pouvoir être suspendu par la mesure d’expertise.

Cette décision est à rapprocher de celle rendue le 12 novembre 2015, (Cass. civ. 3, 12 novembre 2015, n° 14-18.390, FS-P+B) dans laquelle la Cour de Cassation a sanctionné une Cour d’Appel qui avait déclaré l’action de l’acquéreur irrecevable car engagée plus d’un an après la vente, alors que cette action avait été engagé moins d’un an après une ordonnance désignant un expert qui avait interrompu le délai de forclusion et fait courir un nouveau délai.

Comme en matière de délai légaux des garanties des constructeurs, les praticiens devront donc être particulièrement vigilants et, par sécurité, introduire en même temps qu’une demande d’expertise, l’action en diminution devant la juridiction du fond, quitte à solliciter un sursis à statuer dans l’attente des conclusions de l’Expert, afin d’éviter d’avoir à gérer un délai de forclusion très court pendant des opérations d’expertise qui peuvent être plus longues.