Categorie: PROPRIETE

08
Juin

DROIT DE JOUISSANCE SUR UN LOT PRIVATIF : ATTENTION A LA PORTEE DE L’AUTORISATION CONCEDEE.

Par une déciscode civilion rendue le 7 juin 2018, qui fera l’objet d’une publication étendue, la Cour de Cassation vient consacrer le caractère perpétuel d’un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur un autre lot.

Dans cette affaire, le propriétaire de différents lots dont un à usage de piscine avait pris l’engagement en 1970 d’assumer les frais de fonctionnement de cet équipement et d’autoriser son accès gratuit aux autres copropriétaires pendant les vacances scolaires.

Cet engagement avait fait l’objet d’une convention avec le syndicat, désignée comme étant un « additif au règlement de copropriété ».

Dénonçant un engagement perpétuel contraire à l’article 1210 du code civil, le nouveau propriétaire de ce lot l’a dénoncé dans les conditions prévues pour un contrat à durée indéterminée et a assigné le syndicat des copropriétaires en constatation de l’expiration des effets de cette convention.

La Cour d’Appel avait rejeté sa demande en conférant à la convention la même force obligatoire que le règlement de copropriété qui trouvait donc à s’appliquer jusqu’à une éventuelle modification dudit règlement ou jusqu’à la disparition de la copropriété.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par ce copropriétaire en affirmant que le principe selon lequel le droit réel attaché à un lot de copropriété qui confère un droit de jouissance spéciale d’un autre lot est perpétuel.

Dans un précédent arrêt remarqué (Cass. 3e civ. 8-9-2016 n° 14-26953, dit « Maison de poésie 2 ») la Cour de Cassation avait déjà consacré la notion de droit réel de jouissance spéciale que les Notaires présentent comme une alternative au traditionnel démembre de propriété.

L’apport de la décision du 7 juin 2018 réside sans doute dans le fait que la Haute Juridiction confère à ce droit un caractère perpétuel et le rapproche de la notion de servitude une invoquant l’existence « d’une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots ».

Quoiqu’il en soit, cette décision oblige les praticiens à redoubler de vigilance sur la portée exacte des conventions d’autorisation d’usage entre deux fonds qu’ils sont amenés à rédiger pour leurs Clients afin d’éviter de conférer des droits réels, qui plus est, potentiellement perpétuels, là où un simple droit d’usage était attendu.

21
Mar

LES SERVITUDES IMMOBILIERES

france bleu

Les servitudes immobilières: qu’est-ce qu’une servitude? quelles contraintes engendre une servitude? pour qui? peut-on la supprimer? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 1er mars 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.

13
Juil

AGENTS IMMOBILIERS / JUGE DES REFERES: A CHACUN SON EVIDENCE

mandatIl est d’usage de dire que le Juge des référés est le juge de l’urgence mais également et surtout le juge de l’évidence.

Cependant, l’évidente violation d’un mandat de vente confié à un agent immobilier ne permet pas pour autant d’obtenir l’application de la clause pénale en référé, s’il existe la moindre contestation sur la validité du mandat et ce même si, de toute évidence, cette contestation n’est pas susceptible d’entraîner la nullité du mandat.

Telle est la précision que vient d’apporter la Cour de Cassation dans un arrêt publié au bulletin (Cass. 1ère Civ. – 6 juillet 2016 – n°15-18.763).

Dans cette affaire, un agent immobilier avait assigné en référé son mandant pour obtenir sa condamnation au paiement d’une provision à valoir sur la clause pénale en lui reprochant une violation flagrante des termes du mandat.

Pour tenter d’échapper à l’application de la clause pénale prévue au mandat de vente, le mandant faisait valoir un certain nombre d’arguments dont la nullité du mandat pour non-respect de certaines mentions prévues notamment par l’article 92 du décret du 20 juillet 1972.

La Cour d’Appel avait rejeté cet argument en répondant que les mentions manquantes n’étaient pas susceptibles d’entraîner la nullité du mandat, pour retenir, comme les premiers juges, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable du fait de la violation manifeste du contrat de mandat et condamner le mandant au paiement d’une provision à valoir sur la clause pénale.

La Cour de Cassation casse et annule cet arrêt au motif que le moyen de nullité du mandat représente une contestation sérieuse qui exclut la compétence du juge des référés

Cette décision rendue au visa de l’article 809 al. 2 du code de procédure civile illustre la rigueur de la Haute Juridiction dans l’appréciation d’une contestation sérieuse pour délimiter les contours de la compétence de la juridiction des référés, même en présence d’une obligation non sérieusement contestable.

En conclusion, si la volonté d’obtenir rapidement gain de cause guide souvent le choix d’une action en référé plutôt qu’une action au fond, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation.

20
Juin

La rupture conventionnelle est une perte d’emploi permettant au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois en cas de congé.

Cass. civ. 3, 9 juin 2016, n° 15-15.175, FS-P+B

La Cour de Caimages (1)ssation vient de préciser que le locataire dont le contrat de travail avait pris fin par suite d’une rupture conventionnelle est dans une situation de « perte d’emploi » au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l’application d’un délai de préavis réduit à un mois en cas de congé.

En statuant ainsi, la Cour casse l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Pau qui avait exclu la possibilité d’une réduction du préavis au cas d’une rupture conventionnelle en estimant que la liste des cas pour bénéficier d’une telle réduction était limitative et d’interprétation stricte.

Il y a donc désormais lieu de faire la distinction entre la démission, acte unilatéral du salarié/locataire, laquelle ne permet pas de bénéficier de la réduction du délai de préavis (pour un exemple récent : Cour d’Appel de Rennes, 23 avril 2014, RG : 13/00027) et la rupture conventionnelle, qui suppose nécessairement l’accord de l’employeur, laquelle est une « perte d’emploi » au sens de l’article 15 précité.

Une telle précision est utile compte tenu du succès rencontré par la rupture conventionnelle comme mode de résiliation du contrat de travail.

29
Avr

VENTE IMMOBILIERE: LA RENONCIATION IMPLICITE MAIS DÉFINITIVE AU DÉLAI DE RÉTRACTATION

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La Cour de Cassation (Cass. 3ème civ. 7 avril 2016, n°15-13.064) vient de juger que la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

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