Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 15-11.043, FS-P+B
Lors d’une assemblée générale de copropriétaires il ne suffit pas de se contenter de constater que plus de la moitié des voix des membres du syndicat sont absents pour décider d’appliquer la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour procéder à un vote unique (immédiat ou non) à la majorité simple de l’article 24.
Pour pallier les effets de l’absentéisme des copropriétaires aux assemblées générales qui bloquait trop souvent l’adoption des décisions soumises à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, telle la désignation du syndic, le législateur a introduit la possibilité d’une passerelle de la majorité absolue (art. 25) vers la majorité simple (art. 24), consacrée à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, le projet de résolution soumis à la majorité absolue de l’article 25 qui n’a pas recueilli la majorité peut être de nouveau présenté aux votes des copropriétaires qui statueront désormais à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées), soit immédiatement si le projet a recueilli au moins le tiers des voix des membres du syndicat, soit à l’issue d’une nouvelle assemblée générale qui devra être convoquée dans les trois mois si le projet a recueilli moins du tiers des voix des membres du syndicat.
Avant l’entrée en vigueur de la Loi SRU du 13 décembre 2000, la jurisprudence (Cass. civ. 3, 17 déc. 1997, n°96-13.177) décidait que la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être mise en oeuvre que si l’assemblée générale n’est pas en mesure de recueillir la majorité absolue faute de participants.
Désormais, sans égard au nombre de participants, la jurisprudence rappelle qu’il est nécessaire qu’il y ait eu un vote préalable sur la résolution pour pouvoir se prévaloir de la passerelle de l’article 25-1, vient de préciser la Cour de Cassation.
En effet, par un arrêt rendu le 14 avril 2016, la Cour de Cassation sanctionne une Cour d’Appel qui avait refusé d’invalider la désignation du syndic à la majorité simple de l’article 24, sans rechercher si cette désignation avait fait l’objet d’un premier vote à la majorité absolue de l’article 25.
La précision apportée par la Cour de Cassation – nécessité d’un premier vote à la majorité absolue – pour l’application de la majorité simple (art. 24) à une résolution relevant en principe de la majorité absolue (art. 25), est utile et parfaitement logique au regard de la lettre et de l’esprit du texte.
Les copropriétaires désignés comme président lors de l’assemblée générale devront donc être vigilants pour veiller au respect strict du processus de la passerelle instaurée par l’article 25-1.