L’annonce du 1er Ministre pour de nouvelles mesures destinées à plus de transparence dans les contrats de syndic afin de renforcer encore la concurrence dans ce secteur, est l’occasion de revenir sur le contrat de syndic et le rôle de cet acteur essentiel dans une copropriété.
Ecoutez ou ré-écouter l’intervention de Me CIZERON sur France Bleu Loire Océan du 8 mars 2019 sur ce sujet en suivant ce lien.
Vous louez? vous vendez? quels diagnostics faire établir? par qui? sont-ils fiables? que faire en cas de problèmes(s)? autant de question auxquelles a répondu Me CIZERON au micro de France Bleu Loire Océan.
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Ecoutez ou réécoutez l’intervention de Me CIZERON sur Hit West, sur le sujet de litiges entre locataires et bailleurs. (émission du 4 décembre 2018).
Après la décision du Conseil Constitutionnel du 15 novembre 218, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) va être promulguée.
Cette loi apporte de nombreux changements dont certains concernent directement les copropriétés et seront applicables dès sa promulgation.
C’est notamment le cas concernant les colonnes montantes électriques.
La loi a pour ambition de mettre définitivement un terme au conflit qui opposait depuis plusieurs années les copropriétaires aux gestionnaires du réseau de distribution d’électricité (soit ENEDIS dans la quasi-totalité des cas) relativement à la propriété des colonnes montantes électriques qui équipaient les immeubles anciens.
Concrètement, il s’agissait de savoir qui d’ENEDIS ou des copropriétés était propriétaire de ces ouvrages et partant qui devait supporter les conséquences en cas de sinistre ou assumer la – lourde – charge financière des travaux inhérents à la remise aux normes de ces ouvrages qui était exigée lorsqu’il était nécessaire d’ajouter un nouveau point de livraison (en cas de création d’un nouveau logement par suite d’une division d’un lot, par exemple).
Désormais l’article 176 de la loi ELAN clarifie la situation en énonçant clairement que les colonnes montantes électriques mises en service avant la publication de la loi ELAN appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.
Pour autant, les copropriétés devront être vigilantes puisque la loi prévoit que ce transfert automatique de propriété n’entrera en vigueur qu’à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi ELAN.
Pour ne pas attendre un tel délai, il est fortement conseillé aux copropriétés de notifier au gestionnaire du réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de leur(s) colonne(s) montante(s) électrique(s), puisque la loi prévoit que dans cette situation, le transfert prend effet « à compter de la notification », étant ici précisé que ce transfert est effectué à titre gratuit et sans contrepartie pour le gestionnaire du réseau.
Même si un tel transfert apparaît incontestablement favorable aux copropriétés, il semble néanmoins préférable qu’une décision d’assemblée générale statue préalablement sur ce transfert pour que le syndic puisse le notifier sans risque de voir sa responsabilité mise en cause.
De plus, si le règlement de copropriété classe la ou les colonne(s) montante(s) électrique(s) équipant l’immeuble parmi les parties communes, une décision prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait s’imposer dans la mesure où cette décision de transfert s’apparente à un acte de disposition.
Enfin, la notification devra intervenir, au minimum, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une fois le transfert entré en vigueur, au plus tôt dès la notification de l’acceptation du transfert de propriété et au plus tard à l’issue du délai de deux après la promulgation de la loi ELAN, le concessionnaire du réseau sera seul responsable des colonnes montantes et de leurs travaux de remise aux normes.
Vous êtes propriétaire et vous envisagez de louer une chambre ou un studio à un étudiant? vous êtes étudiant et vous envisagez une colocation pour réduire les frais? bail vide ou meublée? 1 ans ou 9 mois? quelles garanties financières pour le logement étudiant? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 30 août 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.
Par une décis
ion rendue le 7 juin 2018, qui fera l’objet d’une publication étendue, la Cour de Cassation vient consacrer le caractère perpétuel d’un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur un autre lot.
Dans cette affaire, le propriétaire de différents lots dont un à usage de piscine avait pris l’engagement en 1970 d’assumer les frais de fonctionnement de cet équipement et d’autoriser son accès gratuit aux autres copropriétaires pendant les vacances scolaires.
Cet engagement avait fait l’objet d’une convention avec le syndicat, désignée comme étant un « additif au règlement de copropriété ».
Dénonçant un engagement perpétuel contraire à l’article 1210 du code civil, le nouveau propriétaire de ce lot l’a dénoncé dans les conditions prévues pour un contrat à durée indéterminée et a assigné le syndicat des copropriétaires en constatation de l’expiration des effets de cette convention.
La Cour d’Appel avait rejeté sa demande en conférant à la convention la même force obligatoire que le règlement de copropriété qui trouvait donc à s’appliquer jusqu’à une éventuelle modification dudit règlement ou jusqu’à la disparition de la copropriété.
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par ce copropriétaire en affirmant que le principe selon lequel le droit réel attaché à un lot de copropriété qui confère un droit de jouissance spéciale d’un autre lot est perpétuel.
Dans un précédent arrêt remarqué (Cass. 3e civ. 8-9-2016 n° 14-26953, dit « Maison de poésie 2 ») la Cour de Cassation avait déjà consacré la notion de droit réel de jouissance spéciale que les Notaires présentent comme une alternative au traditionnel démembre de propriété.
L’apport de la décision du 7 juin 2018 réside sans doute dans le fait que la Haute Juridiction confère à ce droit un caractère perpétuel et le rapproche de la notion de servitude une invoquant l’existence « d’une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots ».
Quoiqu’il en soit, cette décision oblige les praticiens à redoubler de vigilance sur la portée exacte des conventions d’autorisation d’usage entre deux fonds qu’ils sont amenés à rédiger pour leurs Clients afin d’éviter de conférer des droits réels, qui plus est, potentiellement perpétuels, là où un simple droit d’usage était attendu.
Un locataire qui accumule les impayés? le voisinage se plaint régulièrement des nuisances provoquées par un locataire? quelles actions pour le bailleur face à un locataire indélicat? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 6 juin 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.
L’assureur Dommage-Ouvrage doit être distingué de l’assureur Garantie Décennale, de sorte que l’assignation délivrée contre le premier n’interrompt pas le délai de prescription contre le second.
La solution peut paraître évidente, mais elle vient d’être posée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 29 mars 2018 (Cass. civ. 3, 29 mars 2018, n° 17-15.042, FS-P+B+I) dans une espèce où les contrats avaient été souscrits auprès d’une seule et même entité, à la même date, et sous une référence unique.
Dans cette espèce, le Conseil des plaignants avait assigné la compagnie d’assurance en ne visant que sa seule qualité d’assureur Dommage-Ouvrage et sans faire référence à sa qualité d’assureur Garantie Décennale.
Or, se voyant opposer par l’assureur Dommage-Ouvrage une clause limitative de garantie qui couvrait moins de 30% du coût des travaux, le Conseil des plaignants a fait valoir l’interdépendance des contrats d’assurance pour tenter de convaincre les Juges de l’effet interruptif de son assignation contre l’assureur, en sa double qualité, et ainsi obtenir le bénéfice de la police d’assurance Décennale pour le surplus du coût des travaux, et les autres préjudices subis.
Cependant, la Cour de Cassation approuve les Conseillers de la Cour d’Appel de Rennes (CA Rennes, 19-01-2017, n° 15/03096) d’avoir rappelé que nonobstant une référence unique, les deux contrats « sont distincts par leur objet » et décidé que l’assignation délivrée à la Compagnie d’assurance, en sa qualité d’assureur Dommage-Ouvrage n’a eu aucun effet interruptif de la prescription pour l’action oblique qui pouvait être engagée à son encontre en sa qualité d’assureur Garantie Décennale.
A partir du moment où l’assignation ne vise qu’une seule qualité attribuée à l’assureur mis en cause, cette solution paraît logique et de bon sens.
Elle oblige donc au demandeur de préciser en quelle qualité il met en cause l’assureur et le cas échéant, de lui faire délivrer autant d’assignation que de qualité mises en cause.
Les servitudes immobilières: qu’est-ce qu’une servitude? quelles contraintes engendre une servitude? pour qui? peut-on la supprimer? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 1er mars 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.
Les troubles de voisinage: quand est-on en présence d’un trouble anormal? quelles actions? quelles solutions? Ecoutez ou ré-écoutez l’intervention de Me CIZERON du 19 mars 2018, sur France Bleu Loire Océan, sur ce sujet en cliquant sur ce lien.